Song hành với việc tìm kiếm người thiết kế và mẫu thiết kế phù hợp cho ngôi nhà của mình, các gia chủ chuẩn bị làm nhà luôn băn khoăn, vất vả không ít khi lựa chọn nhà thầu. Nhưng câu chuyện chọn thầu lại mang nhiều sắc thái “may nhờ rủi chịu” mà không nhận ra rằng: với niềm tin có kiểm soát đúng người đúng việc thì ngôi nhà của mình sắp xây mới có thể đảm bảo hoàn thiện về các mặt an toàn, bền chắc, kinh tế.
Vì sao phải có niềm tin?
Dẫu gia chủ có nhiều ý tưởng, có tiền trong túi và có bản vẽ tốt, thì tất cả mới chỉ ở… trên bản vẽ và trong dự định. Ai sẽ biến dự định thành hiện thực, nhất là với những công trình thậm chí còn… không có cả bản vẽ thiết kế thì niềm tin của gia chủ hầu hết đặt vào nhà thầu. Nói cách khác là càng thiếu các bên liên quan như thiết kế, giám sát, quản lý kỹ thuật… thì nhà thầu càng dễ “lạm dụng lòng tin” của gia chủ.
Nhưng nói gì thì nói vẫn cần phải tin nhà thầu chuyên nghiệp bởi cho dù thiết kế có bản vẽ chi tiết đến mức nào mà không có người thể hiện đầy đủ thì thật là uổng phí mọi ý tưởng. Như một kịch bản hay mà không có đạo diễn và ê kíp làm phim vậy. Khá nhiều kiến trúc sư có tên tuổi hiện nay (nhất là trong lĩnh vực nhà ở tư nhân) tin tưởng vào một vài nhà thầu “ruột”. Đơn giản giống như một số nhạc sĩ chỉ tin vào một vài ca sĩ “ruột” thể hiện bài hát đúng ý mình, giúp bài hát thăng hoa hơn, và chính nhạc sĩ đó cũng viết bài hát làm sao để ca sĩ thể hiện tốt nhất, vừa với quãng giọng, chất giọng, kiểu hát, phong cách. Trong kiến trúc xây dựng, không ít công trình đi từ bản vẽ đến thực tế là cả một chặng đường dài, lắm khi kiến trúc sư chính chủ còn không nhận ra nổi diện mạo “ đứa con tinh thần” của mình vì đã bị phía nhà thầu làm sai biệt nhiều quá.
Niềm tin của gia chủ và các bên thiết kế còn nằm ở khía cạnh sử dụng lao động, khi nhà thầu chính là người sẽ trực tiếp điều hành thợ thuyền “chân lấm tay bùn”, “ăn dầm nằm dề” ở công trình nhà mình, không tin họ thì tin ai? Có những công trình khi chủ thầu vắng mặt hay thậm chí “biến mất“ thì gia chủ và thiết kế phải tiếp xúc cùng các nhóm thợ. Không thể “quăng” xuống mấy bản vẽ rồi hy vọng họ sẽ hiểu nếu không bàn bạc, trao đổi, khuyến khích cai và thợ để họ chịu bỏ công sức ra cho mình, tin tưởng giao việc cho họ. Rất nhiều nhà thầu danh tiếng hiện nay vốn đi lên từ làm thợ, do đó giao tiếp với thầu thực chất là làm việc với những người trực tiếp xây cất ngôi nhà của mình, với khả năng và nhận thức được hình thành qua kinh nghiệm làm nghề thực tiễn, khác với không ít kiến trúc sư còn trẻ chủ yếu thiên về lý thuyết nhiều hơn.
Vì sao phải có kiểm soát?
Nềm tin chắc chắn phải có rồi để làm việc cùng nhau. Nhưng niềm tin ở nhà thầu lại phải kiểm soát một cách rất thực tế, không thể mơ hồ chung chung hay khoán trắng mọi thứ mà xong.
Ví dụ về cách tính giá thành lát gạch. Nhà thầu đưa bảng tính giá gạch ốp lát cho căn hộ là 500.000 đồng/m2, nhưng khi thầu đưa mẫu chọn gạch thì gia chủ không ưng và chất lượng gạch cũng không như ý. Gia chủ quyết định chọn loại gạch khác, và mẫu mới này giá chỉ khoảng 300.000 đồng/m2, khi hỏi lại mới biết mẫu gạch trong báo giá của nhà thầu chỉ khoảng 250.000 đồng/m2, nếu chọn cao hơn thì gia chủ phải bù. Hỏi lại thì nhà thầu giải thích mới hiểu rằng tổng giá là 500.000 đồng/m2 bao gồm cả chi phí vật tư, thiết bị, nhân công ốp lát, phí quản lý, giám sát và… tiền lời. Lời qua tiếng lại rồi gia chủ buông ra một câu: “vậy mà tôi tưởng…”. Những cái “tưởng” ấy đã khiến nhiều gia chủ hay chọn hình thức chỉ giao cho nhà thầu nhận nhân công còn vật tư thì mình tự lo, không phải vì chủ nhà mua được vật tư giá rẻ hơn nhà thầu, mà chẳng qua chủ nhà đã đứng ra chịu những chi phí khác như tự mình chọn lựa, giám sát, quản lý… suốt quá trình ốp lát gạch, cảm thấy mình kiểm soát được nhiều hơn. Dĩ nhiên, cách làm này chỉ áp dụng được khi gia chủ có thời gian, sức khỏe và kinh nghiệm.
Chính vì vậy, câu chuyện về kiểm soát nhà thầu không phải là tìm cách hạ giá thành, là bớt được cái gì thì bớt, hay ngồi soi mói dự toán và các chi tiết hợp đồng. Kiểm soát với sự hiểu biết về đặc thù công việc của nhà thầu để mình không xử ép họ mà họ cũng không qua mặt mình được. Thời đại công nghệ thông tin dễ dàng tra cứu dữ liệu nên có thể đọc hiểu con số thầu đưa ra đã tính đúng tính đủ hay chưa. Từ đó không chỉ cắt giảm tiết kiệm mà còn hình dung hết những loại chi phí trong một công đoạn xây dựng hay tổng số chi phí thi công phải bỏ ra. Câu nói “tiền nào của nấy” luôn đúng, và có một số nhà thầu bỏ giá thấp hơn hẳn do họ có cách thức giảm chi phí phụ, lấy công làm lời, hoặc một số công đoạn không phải thuê lại nhiều nấc phụ. Tệ hơn chút, có những nhà thầu bỏ giá thấp vì thiếu kinh nghiệm hoặc chưa lường hết các rủi ro về địa điểm xây dựng (như nhà trong hẻm nhỏ phải chở vật tư từng xe ba gác vào, hay nhà ở vị trí không ép cọc được phải dùng cọc khoan nhồi…). Còn tệ hơn cả là có những nhà thầu biết rằng không thể làm với giá đó mà vẫn nhận, rồi trong quá trình làm sẽ… tính sau. Nhẹ thì đòi thêm phát sinh hay giảm bớt công cán, làm qua loa cho xong, còn nặng thì bỏ ngang giữa chừng sau khi nhận tạm ứng đủ để… biến..jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Giá thành xây dựng phụ thuộc vào kiểu thiết kế nhà đơn giản hay phức tạp, cổ điển hay hiện đại Các vấn đề cần kiểm soát
Kiểm soát trong xây dựng thì có nhiều dạng, từ công ty chuyên làm giám sát xây dựng có hẳn ban bệ giấy tờ sổ sách, đến nhà tư nhân nhỏ xíu nhờ người quen đứng ra giám sát, thì về cơ bản luôn có 3 vấn đề cần kiểm soát để giúp gia chủ hạn chế rủi ro cho cả đôi bên, đó là kiểm soát về thời gian, chi phí và kỹ thuật.
– Về tiến độ, thời gian thi công thường không có khuôn mẫu cố định, tùy mỗi dạng nhà, cách thức đầu tư, sẽ khác nhau. Kiểm soát thời gian không có nghĩa là ép thúc tiến độ, vấn đề là phân bố thời gian hợp lý với giai đoạn thi công, tổ chức công việc nhịp nhàng để tránh lãn công, lãng phí, tránh chuyện nọ xọ chuyện kia, người làm trước bày ra người vào xong phải dọn. Quá trình làm nhà ở tư nhân rất hay gặp việc gia chủ tự kêu bên ngoài như lắp đặt thiết bị, trồng cây xanh, đồ gỗ nội thất… nếu nhà thầu chính và gia chủ không thỏa thuận tốt với nhà thầu phụ để phối hợp cùng làm thì hay rơi vào tình trạng kéo dài vì một hạng mục bị ách tắc. Ví dụ như nhà chị B. ở quận 10 làm phần xây dựng gần xong mà vẫn không kêu được thầu phụ bên phần gỗ vì vướng mắc giá cả. Đến khi phần gỗ vào thì làm sau nên đục đẽo phần làm trước của bên hồ và sơn nước, vừa làm chậm tiến độ của cả nhà thêm 2 tháng, vừa tốn thêm chi phí để dặm vá lại phần xây dựng hoàn thiện. Kinh nghiệm này cần xử lý bằng cách cho các bên thầu phụ gặp nhà thầu chính từ đầu, cái gì cần chuẩn bị, đến giai đoạn nào cần phối hợp là phải báo sớm, giao hẹn nghiêm ngặt các điều khoản phải phạt vì trễ tiến độ… thì sẽ hạn chế rủi ro.
– Kiểm soát chi phí: có nhiều cách tính chi phí như theo mét vuông, theo tấm sàn, theo mức độ xây dựng (đúc tấm khác với đúc giả, lợp tôn đơn giản hơn lợp ngói), theo diện tích thực sử dụng (diện tích trong nhà khác ngoài sân), theo kiểu nhà (phức tạp hay đơn giản, lệch tầng hay thẳng tầng, cầu thang lượn cong phức tạp hay thang thẳng bình thường…). Nhưng như ông C. một kỹ sư kiêm thầu kinh nghiệm lâu năm đúc kết rằng: có tính theo kiểu gì thì cứ lập ra dự toán mà nói chuyện, còn ước lượng mà báo giá thì chỉ để biết con số đại khái thôi. Bản thân ông C. khi nhận công trình không bao giờ hợp đồng kiểu tạm tính với gia chủ, dù là người quen, dù ông có thể nhẩm ra ngay đến gần 80% con số thực. Vấn đề theo ông C. là: “Bây giờ người ta làm ăn cần minh bạch và khoa học, tại sao gia chủ không chịu đợi nhà thầu báo giá với dự toán đàng hoàng chi tiết, thấy chỗ nào cao thấp hay chưa hiểu thì cùng nhau kiểm tra. Nhanh chậm là bao mà cứ hỏi con số chung chung, khảo giá lung tung rồi chê đắt rẻ. Điều này dẫn đến hệ quả là các nhà thầu báo giá cũng úp mở hoặc nói giá “hấp dẫn” để nhận công trình trước, rồi tính phát sinh sau”. Quan điểm này của ông C. được những nhà thầu nghiêm túc tán thành vì xây nhà là chuyện hệ trọng, không thể tính toán đại khái, thiếu kiểm soát được.
– Kiểm soát về phần kỹ thuật thực ra là khái niệm khá chung chung, ai cũng biết nhưng khi làm thì ai cũng ngại, vì chẳng nhà thầu nào muốn mình bị “kiểm soát” cả. Lập luận thường nghe là “tôi làm quen hồi đó giờ rồi, chẳng cần ai phải chỉ dạy”. Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều công trình xảy ra mâu thuẫn khi xây không phải ở giá cả hay tiến độ, mà nằm ở chỗ quy cách thi công mỗi bên hiểu khác nhau và muốn làm theo cách thức khác nhau. Có những vấn đề kỹ thuật thuộc loại “chuyện nhỏ mà không nhỏ” thì gia chủ cần phải hiểu để thông cảm và tìm hướng giải quyết. Ví dụ ngôi nhà tại quận Bình Thạnh làm phần cọc khoan nhồi trong hẻm nhỏ, khi khoan xuống rồi hút bùn lên thì gia chủ muốn phải đổ bùn đi ngay cho khỏi bầy hầy, nhưng bên thầu chỉ nhờ các công ty vận chuyển bùn được 2 lần suốt quá trình, chứ không phải mang bùn đi đổ mỗi ngày. Khi gia chủ xuống công trường thấy bùn lầy nhão nhoẹt ngán ngẩm quá, lời qua tiếng lại rồi đình chỉ thi công. Dù nhóm thợ cọc khoan nhồi đó làm rất tốt, nhưng chỉ vì chuyện không đổ bùn đi ngay mà mâu thuẫn và không làm tiếp được, đôi bên đều thiệt. Những vấn đề thường gặp khác về kỹ thuật là thầu thì giỏi mà thợ thì dở, hay thầu nói đông mà thợ làm tây, khiến thực tế nhiều gia chủ có kinh nghiệm đều khuyên nên tìm người giám sát chuyên nghiệp để xử lý tại chỗ những vấn đề mà chủ nhà và chủ thầu ít có mặt thường xuyên sẽ khó thông cảm. Những nhà thầu nghiêm túc đều rất vui vẻ hợp tác với giám sát kỹ thuật.
Như vậy, khi đặt niềm tin vào nhà thầu song hành kiểm soát đúng mức chi phí, tiến độ và kỹ thuật thì gia chủ có thể an tâm, nhất là ở công trình xây dựng tư nhân không dễ xảy ra các khuất tất, phức tạp bởi khối lượng lớn hay tình trạng công trình “cha chung”. Chính chủ đầu tư các loại công trình “sai mà vẫn đúng theo quy trình” ấy đa số đều được “lại quả, lót tay” để chỉ định thầu, hình thành cả một hệ thống liên minh “ma quỷ, chân gỗ” trong ngành xây dựng, làm thì ít thì dối, mà ăn thì… không chừa miếng nào.
Xin mượn lời nhà thầu C. kể trên để kết thúc câu chuyện chọn thầu này: “Suy cho cùng làm ăn gian dối trong xây dựng thì người lao động và người sử dụng công trình là thiệt thòi nhất, nên tôi chọn lãnh thầu nhà ở tư nhân để dễ kiểm soát công việc của mình và có được niềm tin của khách hàng mà không phải khuất tất gì cả. Khi nhận công trình nói thẳng ra từ đầu mình lời bao nhiêu, tại sao có con số này, chi phí nọ luôn, được thì làm, không thì thôi. Và khi mình làm nếu cần mẫn, sáng tạo, thì sẽ tiết kiệm thêm nhân công hay vật tư cho gia chủ, rồi gia chủ thưởng thêm, giới thiệu tiếp công trình, mình sẽ sống khỏe mà không phải áy náy trong lòng”..jpg)
Một số hạng mục như cảnh quan cần tách bạch khi tính giá thầu xây dựng vì hiện nay có khá nhiều nhà thầu chuyên nghiệp trong hạng mục này Bài KTS Huân Tú ảnh Trường Ân
Theo TC Kiến Trúc & Đời Sống số 143
